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评估项目操作规程

一、评估项目承接
  1. 评估项目类别:
    （一）房地产交易评估类（编号为“Z”）：
    （1）为房地产转让提供计税价格参考依据（编号为“Z”）。
    （2）为房地产赠与提供计税价格参考依据（编号为“ZY”）。
    （3）为房地产交换提供计税价格参考依据（编号为“ZH”）。
    （二）房地产抵押评估类（编号为“D”）：
    （1）为房地产抵押提供价值参考依据（编号为“D”）。
    （2）为房地产按揭抵押提供价值参考依据（编号为“DZ”）。
    （3）为土地使用权抵押提供价值参考依据（编号为“DT”）。
    （4）为房产使用权抵押提供价值参考依据（编号为“DF”）。
    （三）房屋拆迁评估类（编号为“C”）：
    （1）为城市房屋提供拆迁补偿价格依据（编号为“C”）。
    （2）为城市拆迁安置用房提供价格依据（编号为“CA”）。
    （3）为集体土地房屋提供拆迁补偿价格依据（编号为“CJ”）。
    （四）房地产司法评估类（编号为“F”）：
    （1）为司法机关提供房地产处置价格参考依据（编号为“F”）。
    （2）为司法机关提供房地产市场价格参考依据（编号为“F”）。
    （3）为司法机关提供房屋拆迁补偿价格参考依据（编号为“FC”）。
    （4）为仲裁机构提供房地产仲裁价格参考依据（编号为“FZ”）。
    （五）房地产其它评估类（编号为“Q”）：
    （1）提供房地产市场价值参考依据（编号为“QS”）。
    （2）提供房地产租赁价格参考依据（编号为“QL”）。
    （3）提供房产使用权价格参考依据（编号为“QF”）。
    （4）为房地产拍卖提供拍卖底价参考依据（编号为“QP”）。
    （5）为房地产拍卖提供房地产市值参考依据（编号为“QP”）。
    （6）为改制房屋提供价格参考依据（编号为“QG”）。
    （7）为房屋装修提供价格参考依据（编号为“QZ”）。
    （8）为受损房屋提供补偿价格参考依据（编号为“QB”）。
    （9）为受损房屋装修提供补偿价格参考依据（编号为“QB”）。
    （10）为日照减少房屋提供补偿价格参考依据（编号为“QB”）。
    （11）为绿化减少房屋提供补偿价格参考依据（编号为“QB”）。
  2. 评估收费标准
    评估按以下标准计算收费：

  3. 评估完成时间
    1. 住宅类评估项目自资料齐全、实地勘察后3个工作日内。
    2. 非住宅类评估项目自资料齐全、实地勘察后5个工作日内。
    3. 涉税复评类评估项目自资料齐全、实地勘察后2个工作日内。
    4. 房屋拆迁评估类由受理核准人员与委托方协商确定。
    5. 房地产其它评估类将根据项目的实际情况由受理核准人员确定。
二、评估业务受理
  1. 房地产交易评估类、房地产抵押评估类、房地产司法评估类及房地产其它评估类中的“提供房地产市场价值参考依据”、“提供房地产租赁价格参考依据”、“提供房产使用权价格参考依据”、“为房屋装修提供价格参考依据”、“为房地产拍卖提供拍卖底价参考依据”、“为房地产拍卖提供房地产市值参考依据”，应填写《评估委托书》（详见附件一《评估委托书》，房地产司法评估类也可按司法机关的委托书格式），也可以签订《房地产估价委托合同（或协议）》（详见附件二《房地产估价委托合同（或协议）》）。
    房屋拆迁评估类及房地产其它评估类中的“为受损房屋提供补偿价格参考依据”、“为受损房屋装修提供补偿价格参考依据”、“为日照减少房屋提供补偿价格参考依据”、“为绿化减少房屋提供补偿价格参考依据”必须签订《房地产估价委托合同（或协议）》（具体格式可以根据实际情况调整）。
  2. 评估项目的受理，须按以下标准收取评估定金（详见附件四《评估项目定金最低标准》）。评估项目的受理须按以下标准收取定金。
  3. 《评估委托书》一式三联，其中盖有公司印章的第二联（红色）交至委托方，第一联（白色）归入估价报告卷宗，第三联（蓝色）交至受理部。
  4. 《房地产估价委托合同（或协议）》一式四份，其中两份交至委托方，一份归入估价报告卷宗，一份交至受理部。
  5. 受理部凭已核准的《评估委托书》、《房地产估价委托合同（或协议）》配送估价报告编号、入库。
    估价报告原则上应按不同房地产权属证书分别编号。遇以下情况，应委托人要求可合并编号：
    （1）同一产权人，同幢房屋内，不同房地产权属证书的;
    （2）同一产权人，不同幢房屋，但为同一本土地权属证书的;
    （3）同一产权人，不同幢房屋，不同一本土地权属证书的，但同一坐落地址的。
三、评估项目实施
  1. 已受理的评估项目由受理部安排估价人员进行估价作业。
  2. 评估项目应进行现场查勘。
  3. 现场查勘参与人员应按以下规定执行：
    （1）土地评估项目至少应有二名土地估价师参与现场查勘。
    （2）司法评估项目至少应有二名估价人员参与现场查勘，其中房地产评估项目须有房地产估价师参与，土地评估项目须有土地估价师参与。
    （3）拆迁评估项目至少应有二名估价人员参与现场查勘，其中城市拆迁评估原则上应有一名房地产估价师参与。
    （4）普通住宅（200平方米以下公寓）评估项目至少应有一名房地产估价师参与现场查勘。
    （5）非普通住宅（别墅、排屋、200平方米以上公寓）评估项目及非住宅评估项目须由两名估价人员参与现场查勘，其中一名须有房地产估价师资格的科室负责人参与。
    （6）建筑面积10000平方米以上的非工业房地产评估项目，须有房地产估价师资格的估价科室负责人、并有总经理助理以上领导参与现场查勘。
    （7）现场查勘时，估价人员应核对房地产权属资料等原件。委托方未提供原件的，应由委托方在其提供的每张复印件背面签字或盖章。
    （8）打印人员应于查勘后两日内（普通住宅一日内）完成估价报告初稿。
  4. 估价报告的审核、复审，应按以下规定执行（总经理特殊批准的除外）：
    （1）土地评估项目，须经有土地估价师资格的估价科负责人审核，并经副总估价师组织复审。
    当估价科负责人为报告撰写打印人员时，应由副总估价师负责审核，并经总估价师组织复审。复审时，须有总（副总）估价师、参与本项目估价的土地估价师及未参与本项目估价的土地估价师等参加。
    （2）普通住宅（200平方米以下公寓）评估项目，审核人员须是估价科负责人，当估价科负责人为报告撰写打印人员时，应由副总估价师负责审核。
    （3）非普通住宅评估项目（别墅、排屋、200平方米以上公寓）及非住宅评估项目，须经估价科负责人审核，并经副总估价师组织复审。当估价科负责人为报告撰写打印人员时，应由副总估价师负责审核，并经总估价师组织复审。
    复审时，须有总（副总）估价师、参与本项目估价的房地产估价师、估价科负责人及未参与本项目估价的房地产估价师等参加。
    （4）建筑面积10000平方米以上的工业房地产评估项目、5000平方米以上的非工业房地产评估项目、土地面积在50000平方米以上的土地评估项目，由参与现场查勘的估价科负责人审核，并经总估价师组织复审。
    当估价科负责人为报告撰写打印人员时，应由副总估价师审核，并经总估价师组织复审。
    复审时，须有总估价师、副总估价师、参与本项目估价的房地产估价师、估价科负责人及未参与本项目估价的房地产估价师等参加。
    （5）司法评估项目，须经估价科负责人审核，并经副总估价师组织复审。复审时，须有副总估价师、参与本项目估价的房地产估价师、土地估价师及未参与本项目估价的房地产估价师、土地估价师等参加。
    （6）拆迁评估项目应设项目总负责人、总技术负责人和现场技术负责人。
    现场技术负责人可以参与现场查勘，原则上不得打印报告。
    现场技术负责人审核报告和负责比准价格测算及签约协调等工作，总技术负责人复审报告及技术总负责，项目总负责人负责组织、协调等工作。
    现场技术负责人须是房地产估价师，总技术负责人须是副总估价师或总估价师，项目总负责人须是总经理助理以上公司领导。
    （7）拆迁项目评估小组一般安排2名估价人员进行勘察与复核。组长须由取得房地产估价资格的人员担任。原则上，组长负责房屋结构与装修附属物类别等的判定、测量、定价与解释，组员负责记录、整理、工程量计算、工程量核对单打印、平面图绘制。
    估价报告打印、签约工作原则上由组长负责。
    （8）拆迁项目估价报告初稿，须经打印、审核、复审人员签字后方可对外出具。对外出具的估价报告初稿须由审核人签字，留存的估价报告初稿须由打印、审核、复审人员签字。
    （9）评估报告审核、复审人员不得兼任报告打印人员。
    （10）审核、复审应在一日内完成。
  5. 估价报告书出具：
    （1）非拆迁房地产估价报告书应按公司估价技术规范规定的格式撰写。非普通住宅和银行要求附技术报告的普通住宅评估项目，必须包括估价技术报告。
    （2）土地估价报告书须按《城镇土地估价规程》规定的格式撰写、打印。
    （3）非拆迁估价报告书按以下标准打印：
    1. 房地产估价报告必须附首页，具体格式另发，用公司统一印刷的首页纸打印。
    2. 房地产估价报告正文部分应附“页眉”，具体格式另发。
    3. “页面设置”标准设置、打印：左、右页边距为3厘米，上页边距为3厘米，下页边距为4.5厘米。
    4. 房地产估价报告应用A4纸张、宋体、黑体打印，具体格式另发。
    （4）估价报告书附件的房地产权属证明以及其它估价所需的材料应复印全面、清晰、工整。
    （5）估价对象实景照片应彩色打印：
    1. 非拆迁房地产估价报告应附房屋室内外照片：普通住宅为8张以上，非普通住宅（含酒店式公寓）及非住宅为12张以上。土地估价报告应附4张以上。
    2. 拆迁估价报告根据需要，由项目负责人报经公司分管领导同意后，可附房 屋室内外4张以上。
    3. 打印时按每页4张或6张布局，并需说明每张照片的内容。具体格式另发。
    （6）非拆迁评估项目，须附位置图并彩色打印。
    （7）估价人员资格证书、公司有关资质证书应采用统一印刷的彩色影印件。
    （8）非拆迁评估项目的估价报告书应采用正式封面、胶装。
    （9）集体土地拆迁评估项目的总估价报告书应采用正式封面、胶装。分户估价报告书可采用简易装订方式。
    （10）城市房屋拆迁评估项目至少应有二份采用正式封面、胶装。
    （11）估价报告书出具份数：
    • 房地产交易评估类：2份
    • 房地产抵押评估类：3份
    • 房地产司法评估类：4份
    • 房屋拆迁评估类、其它评估类：按估价委托合同（协议）或根据实际情况确定。
    • 当委托人要求提供的份数超过规定时，须经业务联系人同意。
    （12）估价报告书签名：
    • 估价报告撰写人、打印人、审核人、复审人都应在存档的估价报告书上签字。
    • 估价报告撰写人、审核人、复审人都应在对外出具的估价报告书上签字。
    （13）估价报告书盖章：原则上应凭签名完整的估价报告书。
  6. 估价报告归档：
    （1）估价完成后，应及时整理归档。
    （2）存档卷宗至少应包含：
    1. 评估委托书或房地产估价委托合同（协议）；
    2.  签名完整的估价报告书（土地估价报告书应包括估价报告、技术报告，并采用正式封面、胶装）;
    3. 房地产权属证明及其它材料的复印件;
    4. 现场查勘表;
    5. 市场比较案例、市场调查数据等;
    6. 估价对象实景照片;
    7. 财务联系单。
    （3）归档卷宗封面应注明：
    • 非拆迁评估项目：估价编号、项目名称、归档人
    • 拆迁评估项目：估价编号、项目名称、被拆迁人及房屋坐落、归档人
    （4）估价报告、估价对象实景照片的电子数据应按估价报告编号建立文件夹保存。
四、估价报告交付
  1. 非拆迁评估项目在交付报告时，应做好以下工作：
    （1）业务联系人应以每一估价报告填写财务联系单，经受理部复核，送交收费审批人核准。
    （2）评估委托方或业务联系人凭核准的财务联系单向受理部或财务部支付评估费。
    （3）评估委托方或业务联系人凭发票向受理部登记、领取估价报告书。
    （4）已按公司最低定金标准收取定金的，经受理核准人批准，可以先取估价报告再收费。未收取定金或评估费的，原则上不得先取报告，特殊情况的，可先取报告，但须经受理核准人员批准。
  2. 拆迁评估项目负责人应按估价委托合同（协议）及时收取评估费。
  3. 收取的评估费应及时上交财务部。
  4. 评估报告交付后，委托人要求退还评估报告的，客户服务部人员须经部门负责人同意，报请受理核准人员批准。其他人员须经受理部人员同意，报请受理核准人员批准。业务联系人已计提的奖金等应相应扣回。
  5. 需上门服务取估价资料、送报告、收取评估费等工作，原则上由业务联系人负责。
五、附则
  1. 估价失误的，对直接责任人按以下规定处罚：
    （1）估价一般失误的，处以100－500元的罚款。造成公司经济或信誉损失等后果的，视实际情况承担相关责任。
    （2）估价严重失误的，处以1000－2000元的罚款，降低本人产值奖个别系数0.05-0.1。造成公司经济或信誉损失等后果的，视实际情况承担相关责任。
    （3）估价报告中价格失误由审核、复审人员承担主要责任，其他失误由打印人员承担主要责任。
  2. 在评估业务操作过程中，公司员工发生工作失误、失职、投诉等，视实际情况，处以100－1000元的罚款。造成公司经济或信誉损失等后果的，视实际情况承担相关责任。员工屡次发生工作失误、失职、投诉等情况的，视为严重违反公司规章制度。
  3. 在评估业务操作过程中，公司员工发生严重失职、营私舞弊、弄虚作假等，视实际情况处以降职、调离岗位、留用察看、辞退等处罚，给公司造成经济或信誉损害的，应同时承担相关的赔偿责任。
  4. 违反本规程规定的，由受理部负责调查实际情况，并提出处罚建议，经公司分管领导复核，报总经理核准。


附件一：评估项目收费标准
根据浙江省物价局浙价服[2005]6号文件规定，公司执行以下评估收费标准：

档次

标的额（万元）

累进计费率（%）

累进费额（元）

1

100以下（含100）

0.42

4200

2

100以上至500（含500）

0.3

16200

3

500以上至2000（含2000）

0.12

34200

4

2000以上至5000（含5000）

0.06

52200

5

5000以上

0.012

58200（1亿元）

附件二：评估委托书

委  托  事  项 		产权人   房屋面积 ㎡
土地面积  ㎡
坐落地址   竣工年 年
评估目的 抵押/市值/转让/赠与/交换/拆迁/                           
  1. 本方就上述房地产委托杭州永正房地产土地资产评估有限公司进行评估。
  2. 有关房地产权属证书等资料由本方提供，并对其资料的真实性、合法性负责。
  3. 同意每份房地产估价报告书按以下收费标准向受托方支付评估费用。
  4.                                                                    

 

委托方：                  联系电话：                   年   月   日

收  费  标  准 序号 计费档次（万元） >累进费率（‰）

1

 100以下（含100） 4.2

2

 100－500（含500） 3.0
3 500－2000（含2000） 1.2
4 2000－5000（含5000） 0.6
5 5000以上 0.12
以上收费标准按浙江省物价局浙价服[2005]6号文件规定执行。
受  托  事  项
  1. 本公司同意接受委托方的评估委托。
  2. 自资料齐全、实地勘察后      个工作日内，出具     份一式     本房地产估价报告书。
  3. 本公司力求估价结果客观、公正、合理，并对出具的房地产估价报告书承担法律责任。


    4. 受托方：杭州永正房地产土地资产评估有限公司

    联系人：                电话：                       年     月     日
定金联系单 兹收到                                    交纳的评估定金人民币          元（大写     万     仟     佰元整），已/未开发票。评估委托后，已交的评估定金恕不返还。

杭州永正房地产土地资产评估有限公司

收款人：                                          年    月    日

受托方开户银行及帐号：农业银行延安路支行036101040015186

附件三：房地产估价委托合同（协议）
委托方：（甲方）　　　　　　　　　　　　
受托方：（乙方）　　　　　　　　　　　　
签订地点：                         
签订时间：　　　年　　　月　　　日
甲乙双方经充分协商，就　　　　　　　　　　　　　　　　项目的房地产估价事宜订立本合同。
一、估价内容、估价目的、估价期日
  1. 估价内容：                                                       
  2. 甲方因　　　　　　　　　　　　的需要，委托乙方对上述房地产的转让/赠与/交换/抵押/市值/拆迁/                       价值进行评估。
  3. 估价期日（估价基准日）确定为       年   月   日。
二、双方责任和协作事项：
  1. 甲方应将委估房地产的权属证书等有关资料提供给乙方，并对其资料的真实性、合法性负责。
  2. 甲方应配合乙方实地勘察委估房地产的状况。
  3. 乙方对甲方提供的有关资料应妥善保管，并尽保密之责，未经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。
  4. 乙方力求估价结果客观、公正、合理，自资料齐全、实地勘察后，乙方承诺在      个工作日内，出具     份一式     本房地产估价报告书，并对其出具的房地产估价报告书承担法律责任。
三、估价收费标准及支付方式
  1. 甲方同意每份房地产估价报告书，按浙江省物价局浙价服[2005]6号文件规定的标准支付评估费用，具体如下： 
    评估值（万元） 累进费率（％）
    100（含100） 0.42
    100-500（含500） 0.3
    500-2000（含2000） 0.12
    2000-5000（含5000） 0.06
    5000以上 0.012
  2. 支付方式：
    （１）合同签订时，甲方先支付定金人民币　　　　元（大写人民币  　万    仟    佰    拾　　元整）。
    （２）乙方交付估价报告书时，甲方支付全额评估费（扣除已支付的定金）。
四、违约责任
  1. 在本合同生效后，乙方完成委估房地产估价报告书前，甲方如果中止委托估价请求，乙方有权不退还已支付的定金。
  2. 在乙方完成委估房地产估价报告书后，无论甲方是否提出中止委托估价请求，乙方均不退还已支付的定金，并有权向甲方提出收取全额评估费。
五、争议解决方式
甲方收到乙方出具的估价报告书之日起5日内，如对估价结果有异议且有正当理由的，可向乙方提出书面申请复核，乙方应在收到甲方书面申请复核之日起5日内向甲方出具复核意见书。甲方如对乙方出具的复核意见书仍有异议的，甲方可以按以下第（　　）种方式处理：
  1. 向　　　　　　　　　　　　　　　　　　法院起诉。
  2. 向杭州仲裁委员会申请仲裁。
当乙方完成委估房地产估价报告书10日后，甲方仍未支付评估费用的，乙方可以按以上第（　　）种方式处理。
六、其它约定事项　　　　　　　　　　　　　　　　　　
七、本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，其中任何一方未经对方同意不得随意变更。如有未尽事宜，经双方协商，另定补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
八、本合同正本一式肆份，甲、乙双方各执贰份。
甲方：　 乙方：杭州永正房地产土地资产评估有限公司
代表人： 代表人：
联系人： 联系人：
联系电话：  联系电话： 

附件四：评估项目定金最低标准
  1. 一、本市项目 1、500平方米以下的，定金500元；
    2、500-5000平方米的，定金1000元；
    3、5000平方米以上的，定金2000元。
  2. 二、省内项目 1、500平方米以下的，定金1000元；
    2、500-5000平方米的，定金2000元；
    3、5000平方米以上的，定金3000元。
  3. 三、省外项目 1、500平方米以下的，定金2000元；
    2、500-5000平方米的，定金3000元；
    3、5000平方米以上的，定金5000元。
  4. 四、拆迁项目按总评估费的20%收取定金。
  5. 五、其它项目按总评估费的50%收取。
  6. 六、已实施查勘的项目，其收取的定金不予返还。